С 4 августа 2026 года вступил в силу Федеральный закон № 301‑ФЗ, который вносит поправки в статью 67.1 Водного кодекса РФ. Главное изменение — полный запрет на строительство жилых домов и любых других объектов капитального строительства в зонах затопления и подтопления.
До этого момента закон разрешал возводить объекты при условии их инженерной защиты (дамбы, дренаж, подсыпка, свайный фундамент). Теперь такая возможность исключена. Исключение сделано только для самих защитных сооружений.
Запрет касается всех объектов капитального строительства: индивидуальных жилых домов, садовых домов, многоквартирных домов, социальных объектов и производственных зданий. Под запрет попала также возможность освоения территорий в целях застройки в границах указанных зон.
Для застройщиков и владельцев участков это означает серьёзные риски. Даже если уведомление о планируемом строительстве было подано до вступления закона в силу, при подаче уведомления об окончании строительства администрация уже проверяет ограничения, действующие на текущий момент. Это уже привело к отказам в регистрации прав на объекты, возведённые до 4 августа 2026 года.
Обойти запрет через «дачную амнистию» также не получится — Росреестр проверяет соблюдение установленных ограничений по зонам с особыми условиями использования территорий при любой регистрации.
Закон введён без переходного периода, что поставило под угрозу многие проекты, находящиеся на разных стадиях реализации — от закладки фундамента до готовых домов, ожидающих регистрации.
Единственный легальный способ построить дом на таком участке — добиться исключения зоны затопления или подтопления из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Для этого необходимо:
1. Создать инженерную защиту всей территории (дамбы, дренажные системы).
2. Провести инженерно-гидрологические изыскания и получить заключения.
3. Обратиться в уполномоченный орган (комитет по природным ресурсам или аналогичное ведомство) с заявлением об исключении зоны из ЕГРН.
4. Пройти согласование с профильными ведомствами, включая МЧС.
5. Дождаться исключения зоны из реестра.
Процедура длительная (не менее полугода) и затратная — все расходы ложатся на заявителя.
Что делать застройщику прямо сейчас?
В первую очередь заказать выписку из ЕГРН и градостроительный план участка, чтобы убедиться, находится ли он в зоне затопления или подтопления.
Если участок уже куплен и попадает в зону, а строительство ещё не начато — единственный путь через исключение зоны из ЕГРН.
Если дом фактически построен до 4 августа 2026 года, но право собственности ещё не зарегистрировано — ситуация требует индивидуального рассмотрения с юристом. Закон не предусмотрел переходных положений для таких случаев.
Минстрой уже работает над смягчением последствий для рынка, однако конкретные поправки пока не внесены. До их принятия застройщикам рекомендуется проявлять максимальную осмотрительность при выборе участков и планировании проектов.
Важно: просто установить дренаж или сделать подсыпку на своём участке теперь недостаточно. Право на строительство возникает только после официального исключения зоны из ЕГРН.
Отдел градостроительства и архитектуры
